●2021年北京市房屋和土地市場綜述
2021年，北京市堅持國家“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標，結合本市實際，采取了“穩中趨緊”的調控政策。
2021年，北京市房地產市場總體呈現：新建商品住宅供需兩旺，成交量創2016年以來年度新高，銷售價格平穩,大興、順義和通州等近郊區域成為成交主力。二手房全年成交量創2017年以來年度新高，呈現“前高后低”態勢，朝陽區成交居首。成交均價震蕩較大、同比上漲。住房租賃交易量微高于2018年市場規模，達到歷史新高。租金全年“前升后降”，總體與2019年持平；寫字樓需求旺盛，成交量漲價跌?？罩寐驶貧w均衡，租金延續三季度上升態勢；商業物業成交量同比下降，成交價格與去年基本持平，整體空置率下降；工業物業供需平穩增長，高標庫市場租金、空置率均小幅上升；土地市場成交面積和金額均大幅上升，但成交均價和平均溢價率均有所下降，撒掛、流拍現象增多，成交金額再次突破兩干億。住宅用地成交以5-6環之間、近郊區域為主；朝陽區為成交主力區域。全年土拍“前熱后冷”，一批地房企競爭激烈，二、三批地表現平淡。
一、房屋和土地政策回顧
1、調控政策穩中趨緊，重點推進住房供給側改革，市場端以問題為導向，全方位監管
2、北京堵假離婚購房漏洞，抑制投機炒房，為本輪首個需求側加碼政策
2021年8月5日，北京市住建委發布關于進一步完善商品住房限購政策的公告：夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
住建委相關負責人透露，政策出臺前一段時間有14％的房屋交易屬于離婚家庭購房，離婚購房呈擴大趨勢，此次限購新政，是在限貸政策基礎上，對假離婚購房的進一步定向打擊?！跋揠x婚”由原來的1年內按二套貸款政策執行，升級為3年內追溯原家庭住宅套數，抑制以假離婚騙取購房資格的投機、炒作行為，直接影響相對較小，對市場預期影響較大。
3、北京嚴控學區房炒作，西城嚴格執行“多校劃片”，海淀發布二手房指導價
2021年4月，北京首次提出＂以多校劃片為主”，較之前的“單校劃片和多校劃片相結合”改策力度明顯加大。2021年7月，西城區嚴格執行多校劃片改策，德勝、月壇等熱點學區以“731”后成交房源入學的全部調劑至相鄰學區。2021年9月，海淀區房地產經紀協會發布29個小區的二手房交易指導參考價，針對偏離指導參考價、報價過高的房源，要求中介機構不得對外發布相關信息、不提供委托代理服務。
作為學區價值高地，西城區是最晚出臺“多校劃片”學區政策的區域，但目前成為執行最嚴格的區域之一。政策執行前，業內普遍猜測西城學區政策真正落地將類似于其他區域，從出臺到執行需要一定時間的過渡期，但從去年7月初政策執行來看，影響遠超預期，熱點學區房成交價格回落明顯。海淀高新產業聚集、學區屬性也較強，二手房市場領漲全市。2021年9月，海淀正式發布29個小區的二手房交易指導參考價，引導市場預期，降低市場熱度，部分熱門樓盤價格快速回落。
4、北京新房市場監管全流程、多方位，及時回應熱點問題，維護行業健康發展
2021年，北京新房市場監管整體趨嚴，除加大違法違規行為監督查處力度外，針對市場熱點問題，比如樣板間過度裝飾導數“貨不對版”、開發商違規挪用預售資金、如何將住宅高品質”落到實處等問題，住建委專門制定相關政策規范，完善開發、建設、銷售流程規則，新房監管呈全流程、多方位的特點。
5、北京土拍規則不斷優化，降熱度、穩預期、提品質，促進行業健康發展
2021年，北京不新優化土地出讓條件和竟爭方式，持續在限地價、控房價，提品質方面進行完善。除落實“兩集中”外，北京首創“房地聯動。一地一策”機制，為每一宗入市地塊“量身定制”了不同的土地競買或房屋銷售條件，精準調控，落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標，維持房地產市場平穩健康運行。
二、房地產市場運行情況
1、房地產市場建設情況
2021年，全市房地產開發企業房屋新開工面積為1895.9萬平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新開工面積為1025.9萬平方米，同比下降40.2%；辦公樓為74.6萬平方米，下降42.9%；商業營業用房為107.6萬平方米，下降13.6%。
全市房屋竣工面積為1983.9萬平方米，同比增長28.3%。其中，住宅竣工面積為981.1萬平方米，增長34.7%；辦公樓為142.9萬平方米，下降41%；商業營業用房為191.6萬平方米，增長1倍。
2、房地產市場銷售情況
2021年，全市商品房銷售面積為1107.1萬平方米，同比增長14%。其中，住宅銷售面積為877.1萬平方米，增長19.6%；辦公樓為55.3萬平方米，下降24.5%；商業營業用房為27.1萬平方米，下降49.2%。
3、房地產開發企業到位資金情況
2021年，全市房地產開發企業到位資金為6524.2億元，同比增長12.1%。其中，定金及預收款為3114.8億元，增長27.1%；自籌資金為1715.6億元，增長22%；國內貸款為923.6億元，下降35.1%。
三、住宅市場
1、新建商品住宅成交量創近六年最高，強勢調控下成交均價依然上漲
從新建商品住宅整體成交情況來看，2021年全年成交總量已達8.13萬套，同比增幅63％，為2016年以來最高。即便是在2021年房貸收緊、限購升級等密集調控之下，北京新建商品住宅整體成交均價水平依然保持上漲。2021年新建商品住宅總體均價為513萬元/套，同比增幅52％。若僅統計純商品住宅和限競房，本年度成交均價也達到5.39萬元/㎡，同比小幅上張3.4％。
從新房細分市場表現來看，也是出乎意料非?！皹酚^”。2021年北京純商品住宅成交達3.2萬套，同比增幅高達92％，近乎翻倍，創2017年以來新高。另外，進入供應尾聲的限競房成交量雖不及2020年，但成交依然保持活躍，達到2.8萬套，為限競房入市以來第二高位。共有產權房也保持9％的增幅，成交達到1.23萬套。
圖1-1:2009-2021年北京新建商品住宅成交套數&均價年度走勢
圖1-2:2014-2021年北京各類新建商品住宅新增供應套數年度走勢
圖1-3:2009-2021年北京各類新建商品住宅成交套數年度走勢
2、二手房成交量創近五年新高，成交均價小幅上揚
即便是在針對二手房市場的重拳調控之下，2021年北京二手住宅全年成交量也達到了19.32萬套，同比增幅14.41％，創2017年以來近五年新高。二手住宅市場在年初嚴打炒作學區房、年中“限離”、“限貸”多重政策疊加打擊下，早早呈現下行態勢。市場成交量自4月起連續7個月減少，至10月減至萬套以下，僅9300余套。年末11、12兩月在信貸環境企穩背景下，顯現觸底回升跡象。兩月成交量連續小幅回升，12月已達到1.54萬套，修復性回升態勢明顯。
圖1-4:2012-2021年北京二手住宅成交套數年度走勢
圖1-5:2020-2021年北京二手住宅成交套數月度走勢
二手房全年均價64000元/平方米，同比上漲8.5%。朝陽區成交表現冠絕一時。進入2021年初，市場延續2020年底成交熱度，市場成交高位運行，價格基本呈現小幅上漲局面，5月二手房價出現短暫回落，6月始平抑二手房價過快上漲勢頭，穩定市場預期，10月和11月房價呈現下行趨勢，12月隨著金融面改善市場信心有所提升，價格略有上揚。
3、市場內部結構發生轉變，改善型市場周期正在打開
受“套型90/70政策”影響，以及自住型商品房、共有產權房等剛需類產品大量供應沖擊，北京新建商品住宅市場供應持續以90㎡以內中小戶型供應為主，產品形式也多為兩居、三居產品。2021年，隨著“限競房”大量退市及共有產權房供應菱縮，加上土地端“套型90/70政策”調整為“套內90/70政策”，市場供應產品居室、面積明顯擴大，三居仍為市場供應主力，占比為45％，其次是四居室，占比達到23.9％，同比增加8.4個百分點。從供應面積段來看，供應主力面積段也由70～90㎡變成110-140㎡。其中70～90㎡供應比重由2020年的50.1％明顯減少至今年的24.4％，減少25.7個百分點。同時，110～140㎡面積段供應比重由2020年的17.4％增加至今年的26.4％，增加9個百分點。從成交面積段來看，成交雖仍以70～90㎡面積段為主，但呈明顯下降趨勢，已由2020年的53.3％減少至2021年的42.2％。并且，2021年90-110㎡、110～140㎡和140～200㎡面積段成交比重均開始增加，同比分別增加6.6、4.4和2個百分點。
圖1-6:2012-2021年北京商品住宅各面積段供應比重年度走勢
圖1-7:2012-2021年北京商品住宅各面積段成交比重年度走勢
4、剛需由放量到回穩
自2014年起剛需住宅市場結束放量供應和集中成交，整體供應、成交比重逐漸回落，至2015年剛儒供應、成交比重穩定在20％左右。另外，剛需特供產品的“共有產權房”在2021年供應規模大幅菱縮，全年北京共有產權房供應量僅為6201套，同比驟減66.2％，僅占新建商品住宅供應比重的10.3％，而共有產權房供應頂峰2018年時，這一比例一度達到近50％。作為共有產權房的“前身”，自住型商品房早期供應高峰期2015年也達到市場份額56.9％。
圖1-8:2010-2021年北京剛需產品供需比重年度走勢
5、高端市場正在崛起
2021年成交單價10萬/㎡以上普通住宅成交量達到1949套，同比增幅達到170％，成交量創歷史新高，且占比到2021年提升至3.5％，達歷史最高，這一比重去年是1.7％。
2021年，從總價段界定高端普通住宅（非別墅），經歷2014-2016年成交高峰后，在調控影響下市場成交陷入低迷，成交比重徘徊在3%左右。2021年高端普通住宅成交回升至4.6%，同比增加1.7個百分點。
圖1-9:2016-2021年北京單價10萬/㎡以上普通住宅成交套數及比重年度走勢
圖1-10:2014-2021年北京高端普通住宅供應及成交比重年度走勢
6、住房租賃交易量達歷史新高，租金水平與2019年持平
2021年北京住房租賃交易量微高于2018年市場規模，達到歷史新高。住房租金全年前升后降，總體與2019年租金水平持平。九成需求集中在1-2居，中等戶型需求明顯提升，中低租金住房需求提升明顯。
四、寫字樓市場
1、市場吸納強勁，成交面積大于市場新供應
圖1-11:2017-2021年北京寫字樓供應供應、吸納量及空置率
2021年北京寫字樓市場新增供應達62.4萬平方米。截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應板塊，CBD核心區中服地塊和麗澤商務區的大部分在建項目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應高峰期已經基本結束。持續活躍的市場需求繼續提振市場凈吸納量，推動北京全市凈吸納量近114萬平方米，年度凈吸納量達五年來最高值，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場。
2、市場空置率繼續下調，租金延續三季度上升態勢
2021年北京寫字樓市場空置率繼續下調，環比下降1.6個百分點，同比下降2.4個百分點至14.6%。與此同時，市場需求的強勁表現，令北京全市和五大核心辦公區租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。
圖1-12:2017-2021年北京寫字樓空置率走勢
圖1-13:2017-2021年北京寫字樓租金指數
3、子市場的快速去化得益于互聯網和金融企業外溢
在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，其次是亞奧市場，這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯網和金融企業外溢所致。據統計，在辦公樓市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000㎡的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，其余近70萬平方米。如果再加上小于5000㎡的租賃成交，保守估計該行業2021年的新增辦公面積至少在160-200萬平方米之間。以互聯網科技為代表的新經濟企業已經成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
4、高科技企業成交活躍，生物醫藥行業發展迅速
新冠疫情的爆發使醫藥和醫療器械行業發展迅速，2021年全年，該行業新租和搬遷面積占所有行業總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業第四位。近期發布的《北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。
五、商業物業市場
1、成交量同比下降，成交價格與去年基本持平
2021年，北京零售物業市場新增供應體量累計36萬平方米。銷售量63.63萬平方米。成交同比下降12%，成交均價27958元/平方米，與去年基本持平。
2、整體空置率下降，租金水平止跌回穩
2021年北京零售物業平均空置率6.3%，同比降2.5%。截至4季度，全市購物中心首層平均租金為1095元/月?㎡，空置率為5.8%。
圖1-14:2017-2021年北京各商圈空置率走勢
圖1-15:2017-2021年北京各商圈租金指數
3、各類首店、網紅店以及特色門店表現突出
2021全年各類首店、網紅店以及特色門店表現突出，業主們也利用時機調整并升級品牌組合。該類市場租金穩中有升，租金漲幅來自部分運營成熟的項目，品牌首店和特色門店有較大議價空間。
4、冰雪主題引燃消費
北京各大商圈、購物中心借勢冬奧，紛紛加碼冰雪運動體驗業態或冰雪裝備零售品牌，例如藍色港灣，打造全明星滑雪俱樂部；北京朝陽合生匯開設冰世界；王府井中環自2021年11月啟動“樂享冬季”活動，打造“冰雪小鎮”，引入多個國際知名冬季運動、戶外生活方式品牌快閃店；迪桑特全國首個概念空間店落戶三里屯太古里西區；北京環球度假區發布“冬季假日”主題活動，主體IP化身冰雪玩家，帶動周邊產品。整個零售市場為消費者帶來更多冰雪樂趣。
六、工業物業市場
1、市場供需平穩增長
2021年北京市倉儲物流市場新增供應13.9萬平方米，凈吸納量為16.4萬平方米。通州、順義、大興集聚北京超90%高標倉資源。吸納行業主要集中在快遞快運、電子商務、快消費、生產制造及其他。2021年前三季度在大力發展首店首發經濟、培育區域市場消費等方面促消費政策和國慶、“雙十一”等節假日共同的帶動下，居民消費持續回暖，營商環境逐步優化，企業生產經營不斷向好，為物流地產市場活動開展提供了穩定的環境。
圖1-16: 2021年北京高標庫分布圖
2、高標庫市場租金、空置率均小幅上升
2021年北京市高標庫平均租金為58.21元/m2?月，受益于強勁的租賃需求，近兩年租金有小幅上漲，但漲幅趨緩。2021年北京市高標庫平均空置率為2.72%，相比去年有所小幅上升，主要因今年不少新建項目均為樓庫，招租存在一定難度。
圖1-17: 2019-2021年北京高標庫租金走勢
圖1-18: 2019-2021年北京高標庫空置率走勢
3、核心子市場分布在順義、通州、大興區，電商和快遞快運是高標庫需求主力軍
2021年順義、通州、大興區是需求熱點區域，電商和快遞快運是高標庫需求主力軍，倉庫類型、倉庫地理位置以及配套設施為租戶最關切問題。
七、土地市場
1、2021年，經營性用地成交規模再次上升，樓面價同比下降
2021年，經營性用地供應1056萬m2(含撤掛/流拍的住宅用地)，供應面積同比上升44％；經營性用地成交701.56萬m2，成交面積同比上漲43.73％；成交樓面均價18955元/平方米，同比下降5.7%，成交土地平均溢價率5.67%，同比下降7.68個百分點。
圖1-19: 2017-2021年北京住宅用地供應及成交面積年度走勢
圖1-20: 2017-2021年北京住宅用地成交樓面價及溢價率年度走勢
2.2021年，住宅用地供應放量，但撤掛、流拍現象增多，成交金額再次突破兩干億
2021年，住宅用地供應85宗/954萬㎡（含二批地26宗撤掛、三批地2宗流拍），供應面積同比上升78％；成交63宗/682.56萬㎡，成交面積同比上升11.13％；成交樓面價為30943元/㎡，同比上升7.36％，溢價率為5.85％，同比下降7.68個百分點。
3.2021年，住宅用地成交以5-6環之間、近郊區域為主；朝陽為成交主力區域
相較2020年，2021年住宅用地環線及區域成交結構相似，繼2017年后首次出現2、3環地塊成交。
4、2021年，北京土拍“前熱后冷”，一批地房企競爭激烈，二三批地表現平淡
從地塊競拍熱度來看，首批次熱度最高，競拍在30次以上地塊占比57％，第三批次土拍基本以底價成交為主。從地塊成交結果來看，三批次土拍相較首拍熱度反差明顯，撤掛26宗地，僅成交17宗地塊，三批次入市地塊明顯減少，但仍有2宗地塊流拍。
圖1-21: 2021年北京各批次土地市場成交宗數占比變化
5、2021年，京投朝陽東壩3號地塊成交金額最高，中建海淀東升鎮1號地塊成交樓面價最高
2021年，住宅用地溢價率最高的是保利+華潤新國展三期地塊（和光瑞府），溢價率為35％，自持比例23％；陽光城+城建北京城市副中心0302街區地塊(國譽未來悅)為集中土拍中溢價率最高地塊，觸及土地價格上限，最終以20％政府產權比例和高標準建設方案斬獲，溢價率25％。
●2021年北京市土地市場基本狀況
一、概述
2021年，北京市土地市場成交面積和金額均大幅上升，但成交均價和平均溢價率均有所下降。全年共成交120宗地（不含集體建設用地），同比增加33宗地，成交建設用地面積701.56公頃，同比增長43.73%，規劃建筑面積1232.43萬平方米，同比增長28.25%。成交地價款總額2336.06億元，同比增長20.94%，成交樓面均價18955元/平方米，同比下降5.7%，成交土地平均溢價率5.67%，同比下降7.68個百分點。
二、交易狀況分析
1、用途分析
2021年，北京市創新“優儲精供、穩中求進”、“房地聯動、一地一策”和“創新規則，精準施策”調控機制，持續優化土地市場供應結構，促進房地產業良性循環和健康發展。全年整體土地市場成交以居住用地為主，成交宗地數及規劃建筑面積均超過總數量的一半。從各類用途土地具體成交看，居住用地成交63宗、建設用地面積332.11公頃及建筑規模682.56萬平方米，占總的宗地數量、建設用地面積、建筑面積比重分別高達52.5%、47.34%和55.38%；商辦用地共成交15宗、建設用地面積117.95公頃及建設規模150.10萬平方米，占總的宗地數量、建設用地面積、建筑面積比重分別為12.5%、16.81%和12.18%；工業用地共成交42宗、建設用地面積251.51公頃及建設規模399.78萬平方米，占總的宗地數量、建設用地面積、建筑面積比重分別為35%、35.85%和32.44%。
全年居住用地成交宗地數量、建設用地面積、建筑面積同比分別增長31.25%、11.13%和13.27%%，商辦用地成交宗地數量、建設用地面積、建筑面積同比分別增長50%、125.8%和17.88%，工業用地成交宗地數量、建設用地面積、建筑面積同比分別增長44.83%、83.58%和73.22%。
2、價格分析
2021年，土地市場成交地價款總額2336.06億元，同比增長20.94%。其中，居住用地成交2112.04億元，占總成交額高達90.41%，同比增長21.55%，樓面均價30943元/平方米，同比上漲7.36%；商辦用地成交184.57億元，占總成交額達7.90%，同比增長5.70%，樓面均價12297元/平方米，同比下跌10.33%；工業用地成交39.46億元，占總成交額達1.69%，同比增長103.82%，樓面均價987元/平方米，同比下降5.70%。
2021年，土地市場成交金額前五宗地合計成交339.57億元，同比下降9.67%，占總成交額14.54%（上年同期占19.47%），平均樓面單價36460元/平方米。其中，北京市朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-3地塊R2二類居住用地，以年度最高總額70.7億元成交(上年度最高總額79.0億元)；緊隨其后的另外四宗地均為居住用地。成交單價前五名樓面均價66588元/平方米（上年同期70995元/平方米），同比下降6.20%。前五名成交的樓面均價區間為58116-72195元/平方米，其中，北京市海淀區東升鎮京昌路楔形綠地棚戶區改造項目（二期）0803-631-1塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）成交樓面單價最高，樓面單價高達72195元/平方米（上年同期76168元/平方米），同比下降5.22%。成交樓面單價前五名均為居住用地，海淀區東升鎮2宗、海淀鎮樹村2宗和石景山區衙門口1宗。
3、區域分布分析
在融資收緊的背景下，企業資金主要來源于銷售回款，開發房企競地關注點主要集中在區位優越、配套完善、需求潛力大及預期去化率比較好的中心城區或部分新城區，如海淀樹村、大興舊宮等地塊，均吸引了10家企業參與競買且觸頂地價上限。從成交地塊區域分布看，大興區成交35宗（其中，北京經濟技術開發區14宗，大興國際機場綜合保稅區/臨空經濟區3宗），位列第一；其次是朝陽區，成交16宗；通州區成交12宗地（含北京城市副中心3宗），位列第三；海淀區成交9宗地；昌平區成交8宗地；順義區成交7宗地；房山區成交6宗地；平谷區成交5宗地；石景山區、門頭溝區和密云區各成交4宗地；懷柔區成交3宗地；延慶區成交2宗地；東城區成交1宗地；西城區無地塊成交。
從成交土地面積來看，大興區穩居第一，共計成交土地面積199.12公頃（規劃建筑規模360.66萬平方米）；順義區緊隨其后，成交土地面積105.55公頃（規劃建筑規模126.45萬平方米）；通州區第三，成交土地面積77.83萬平方米（規劃建筑規模132.26萬平方米）；其他各區成交土地面積排名依次是朝陽區、昌平區、海淀區、平谷區、房山區、密云區、豐臺區、懷柔區、門頭溝區、延慶區和東城區。
從成交金額來看，朝陽區排名第一，土地成交金額為640.29億元；海淀區土地成交金額為347.35億元，位列第二；大興區第三，土地成交金額為327.70億元；其他各區成交金額排名依次是豐臺區、通州區、順義區、昌平區、石景山區、房山區、懷柔區、門頭溝區、密云區、平谷區和東城區。
4、競價情況分析
自2020年開始，北京市按自然資源部要求，對商品住宅用地進行集中批次供地，實施“房地聯動、一地一策”和“創新規則，精準施策”等調控措施，有效保證了集中供地市場平穩運行。全年，本市共實施3批次集中供地。第1批次企業參與的熱情很高，單宗地平均競買家數達到8家，是近五年最高水平，超過7成項目觸及地價上限，最終通過競買公租房面積、政府持有商品住宅產權份額及高標準商品住宅建設方案最終確定競得人，其中，海淀樹村2宗地競爭最為激烈，吸引10家以上單位參與競買，掛牌競價截止前最高的報價均已達到土地合理上限價格，通過41輪政府持有商品住宅產權份額競報觸頂預設上限份額最后以高標準商品住宅建設評選方案方式確定了競買人，實現了限房價、控地價、提品質的效果。從第2批次開始出現了流拍現象，26宗土地因無人競買而延期交易，成交率僅為40%，單宗地平均競買家數達為3家，觸頂地價上限項目占28%，底價成交占36%。后期為了避免地塊流拍，進一步影響市場預期，各區政府壓實區級責任，加大地塊推薦力度，有效提高成交率，第3批次，有2宗土地流拍，成交率83%，但競爭熱度處于低位，單宗地平均競買家數僅有2家，僅1成項目觸頂地價上限，7成項目以起始價成交。除了批次供地項目外，全年僅有3宗地現場競價超過3次，其他成交地塊均第一次報價成交。
5、拿地主體分析
隨著拿地成本的增加，諸多房企選擇聯合開發。2021年，聯合體拿地總計36宗，用途為R2二類居住及商業用地，聯合拿地共282.07公頃，建設規模508.52萬平方米，成交地價款1447.352億元。從競得企業性質來看，央企、國企獨立或聯合拿地占比超過8成，首開、城建、保利、中建、華潤等本土化或大型房地產開發民企拿地積極性較高，民企拿地占比不足2成，主要集中2021年度第一批次。
三、土地溢價率分析
2021年，成交土地平均溢價率5.67%，同比下降7.68個百分點，究其原因是2021年北京市堅持規劃引領、創新調控機制，土地入市前設置合理上限價格，競價觸頂預設上限份額后通過持有商品住宅產權份額或高標準商品住宅建設評選方案方式確定競買人，防止了非理性競價。全年共有47宗土地溢價成交，其中，居住用地46宗，商辦用地僅1宗，工業用地均以起始價成交。從三個批次供地溢價情況看，第一批次溢價率為6.4%，第二批次溢價率為4.1%，第三批次溢價率持續走低僅1% ，說明居住用地競爭熱度有所下降。從各類用地溢價情況來看，居住用地平均溢價率5.85%，商辦用地平均溢價率為4.91%，工業用地無溢價成交。
四、成交方式及時間分析
1、成交方式分析
2021年，北京市土地市場共掛牌出讓118宗，成交規劃面積1215.50萬平方米，成交金額2325.09億元。招標出讓2宗，成交規劃面積16.937萬平方米，成交金額10.972億元。掛牌出讓成交樓面均價19129元/平方米，溢價率為5.7%。招標出讓成交樓面均價6478元/平方米，無溢價成交。
2、成交時間分析
受集中供地的影響，2021年北京市土地市場成交主要集中在5月（第一批次）、10月（第二批次）和12月（第三批次）放量成交，其他各月成交較小，最終以平穩運行落下帷幕。具體看，5月份成交宗地數量、建筑規模和成交額分別是34宗、422.8萬平方米和1117.25億元，占全年成交比重分別為28.33%、34.31%、47.83%，10月成交宗地數量、建筑規模和成交額分別是28宗、237.3萬平方米和617.78億元，占全年成交比重分別為23.33%、19.25%、26.44%，12月成交宗地數量、建筑規模和成交額分別是14宗、126.68萬平方米和284.47億元，占全年成交比重分別為11.67%、10.28%、12.18%。
綜上，三個批次供地累計成交宗地數量、建筑規模和成交額占全年成交比重依次高達63.33%、63.84%和86.45%。
五、存在問題
2021年一季度，受“寬貨幣寬信用”疊加有效控制疫情影響，開發企業“補倉”意愿較強，加之資金狀況較為充裕，開發企業參與第一批次集中供地情緒高漲。隨著嚴查信貸資金違規進入樓市、嚴查借學區房炒作房價等調控政策的陸續出臺，整治規范房地產市場秩序、圍堵離婚買房等方面查缺補漏并持續發酵，調控政策逐步趨緊。8月，第二批次土地調控政策再度升級，要求全部地價款均為競買人自有資金，并加大對參拍企業的資質與資金來源審核，房企拿地難度倍增。在融資回款方面，“三條紅線”限制了房企負債規模，“兩集中”限制了銀行涉房貸款占比上限，房企融資難度倍增，而作為房企銷售回款的住房貸款的難度也在加大，現金流全面吃緊導致高杠桿房企違約事件爆發，購房者開始觀望，房地產市場循環不暢在下半年集中顯現，房地產行業面臨信用危機。在多重政策因素作用下，開發企業出于財務安全考慮，趨于“以銷定投”的審慎拿地策略。資金有限、意愿不高導致北京第二、三批次集中供地成交遇冷，地塊流拍，成交規模、溢價率等成交關鍵指標逐次回落。
●2021年北京市房屋市場基本狀況
一、住宅銷售市場基本狀況
（一）市場概述
2021年北京新房、二手房共成交274455套，新房創6年以來年度新高、二手房創5年以來年度新高。新房全年成交81268套，同比上升63%。新房價格水平保持平穩，基本控制在53000元/平方米左右，同比漲幅3%。大興、順義和通州等近郊區域成為成交主力。盡管新房供應攀升登頂，但由于去化良好，庫存壓力相較于2020年整體有所降低。二手房市場全年成交呈現“前高后低”態勢，全年成交193187套，同比上張14.41%。二手房均價小幅上升，全年均價64000元/平方米，同比上漲8.5%。朝陽區成交表現冠絕一時。
（二）市場地位分析
2021年，北京市住宅市場共成交274455套，其中一手住宅成交81268套（不含保障房、
回遷房，含共有產權房），同比增長63%，占成交量29.61%；二手住宅成交193187套，同比增長14.41%，占成交量70.39%。隨著存量程度持續深化，二手房交易占據市場主力地位。
圖3-1：2011-2021年北京住宅成交量及所占比重
（三）交易狀況分析
1、成交量分析
（1）新建住宅全年成交再創佳績，12月單月成交小幅下滑
2021年北京新建商品住宅全年累計成交量81268套，銷售面積957.37萬平方米，達到2016年以來年度最高，同比上升63%，全年成交再創佳績。從月度成交走勢來看，上半年北京新房市場整體保持相對高位運行，6月在房企年中業績沖刺大力營銷下，新房成交量達近兩年以來月度成交峰值9042套，進入下半年，受離婚限購、樣板間標準化、信貸趨緊等政策聯合作用，市場置業情緒下降，但在較為龐大的市場需求支撐下，以及基于業績目標和回款壓力，房企促銷力度持續，成交量下滑幅度不大。數據顯示，2021年12月北京新房成交5275套，環比下跌29.84%，同比下跌27.65%。隨著春節將至，新房市場回調的可能性較大，但整體趨穩，幅度不會太大。
（2）二手住宅全年成交高開低走，整體達近5年峰值
圖3-2：2020-2021年北京二手住宅月度簽約套數對比
2021年北京二手住宅成交193187套，同比上升14.41%，整體達近5年峰值。從月度成交量來看，2021年北京二手房市場“高開低走”，上半年和年尾走出一波火熱行情。年初，二手房市場熱度維持高位，3月“小陽春”成交量達近三年以來月度最高水平22172套，隨后，北京二手房月度成交量逐漸下滑，10月到達年內最低值9340套，11和12月份，銀行放款周期縮短，前期因按揭緊張積壓的部分需求逐漸釋放，加之市場信心修復下部分購房者逐漸入市，北京二手房市場整體在年末迎來“翹尾”行情。數據顯示，2021年12月北京二手房成交量為15442套，環比上漲30.30%，同比下滑26.27%。
2、成交價格分析
（1）新建住宅價格保持平穩
隨著近年來北京樓市政策加碼不斷，新房價格基本保持平穩，受政策調控如禁止違規資金流入樓市和打擊“假離婚”限購政策，以及季節性等因素影響輕微波動，但基本控制在53000元/㎡左右，相比2020年整體的上漲幅度是在3%左右。
圖3-3：2021年北京新建商品住宅價格指數
（2）二手住宅成交價格震蕩較大，整體有波動
2021年，北京二手住宅成交價格震蕩較大，整體有波動，年初二手房的價格相對低，在60000元/平方米左右，之后持續上揚。4月下旬北京多家銀行加大“經營貸”審查，5月二手房價環比出現短暫回落，到三季度，基本達到66000元/平方米。隨著北京強化貸款審核力度、出臺“多校劃片”政策打擊學區房炒作、海淀區推行二手房指導價等，有利于平抑二手房價過快上漲勢頭，穩定市場預期，隨著政策效果逐漸顯現，10月和11月房價呈現下行趨勢，12月隨著金融面改善市場信心有所提升，價格略有上揚。全年來看，均價64000元/平方米，環比上漲0.8%，同比上漲8.5%。
圖3-4：2021年北京二手住宅價格指數
（四）成交案例
（五）供需特征分析
1、新建商品住宅供需特征分析
（1）首都功能核心區價格平穩，多點新城區銷量大
純商品住宅（不含保障房、回遷房、共有產權房）首都功能核心區銷量少，除個別項目外，各月正常價格約12萬元/平方米，中心城區價格略有小幅下跌；副中心通州區價格基本穩定；多點新城區域銷量大；生態涵養區銷量較少，均價呈下跌態勢。
圖3-5：2021年全市各功能區純商品住宅銷售價格
圖3-6：2021年全市各功能區純商品住宅銷售套數
圖3-7：2021年全市各功能區純商品住宅銷售面積
注：首都功能核心區包括東城、西城；中心城區即城六區；北京城市副中心為通州；多點包括順義、大興、亦莊、昌平、房山5個新城；生態涵養區包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶5個區。
（2）奧森ONE成交套數霸居首位，海淀幸福里成交額榮膺冠軍之位
從2021年北京新房成交套數前十看，昌平區的限競房奧森ONE霸居首位，全年成交2088套，當前成交價格在57757元/㎡左右。北京恒大上河院成交均價為23358元/㎡，價格優勢突出，2021年成交量為1798套。另外，亦莊板塊的亦莊橡樹灣位居成交套數第三，全年成交1517套，成交價格在38879元/㎡左右。
從2021年北京新房成交金額前十看，出現3個百億大盤。其中，海淀幸福里以128.85億元的成交額榮膺冠軍之位，當前成交價格在80397元/㎡左右。順義區譽天下位居成交金額第二，全年成交112.63億元；奧森ONE項目占據第三，2021年成交金額為106.90億元。
（3）共有產權房量價齊漲
2021共有產權房新增供應6201套，同比下降66%；成交12332套，同比上漲9%；成交面積107.65萬㎡，同比上漲8%；成交均價33140元/㎡，同比上漲12%；成交金額356.77億元，同比上漲21%，成交排名前10項目如下表。
（4）別墅市場量價齊漲
2021年北京別墅新增供應3697套，同比下降18%；成交5075套，同比上漲17%；成交面積156.72萬㎡，同比上漲20%；成交均價47552元/㎡，同比上漲1%；成交金額745.22億元，同比上漲21%；目前存量10643套，成交排名前10項目如下表。
2、二手住宅供需特征分析
（1）朝陽成交量最大，東城成交量漲幅居首
從各區二手房成交表現來看，主城區域朝陽、海淀和豐臺作為存量房的供應大戶，成交表現也更為活躍，其中，朝陽區以48067套的優異成績冠絕一時，占全市交易量的25.17%，海淀區和豐臺區成交表現不相上下，全年二手房分別成交23460套和22658套。從各區成交量變化來看，成交量上升區域11個，成交量下滑區域6個，東城區成交量漲幅居首，較去年上升35.29%，密云區跌幅最大，較去年下滑33.10%。
圖3-8：各區二手房成交量占比圖
（2）信貸政策調節，二手房市場熱度微升
2021年上半年整體的信貸政策針對房地產還是處在一個單邊收緊的狀態下，無論是針對開發商三線四檔的考核標準，還是針對購房家庭的一個限購限貸的規定，在貸款方面都有收緊的趨勢，但是隨著市場逐漸出現穩定中表現出下行的趨勢，信貸層面也出現了明顯寬松。下半年，央行兩次降準，第一次是在七月份，當時釋放的流動性是1萬億，年末，央行又降了一次，釋放流動資金1.2萬億，兩次降準其實給整體市場帶來了相對比較寬松狀況。
（六）存在問題
未來房地產發展的模式會發生轉變，房子的投機和投資屬性會被削弱，而居住屬性則會增強，北京房地產市場經過多年調整，相比其他城市性價比較高，隨著政策最嚴時期已過去，從供給和需求兩端來看，房屋的投機和投資屬性及動機依然占比較高。
二、住宅租賃市場基本狀況
（一）市場概述
全年住房租賃交易量微高于2018年市場最高規模，達到歷史新高；租金上下半年前升后降，總體與2019年租金水平相差不大；九成需求集中在1-2居，中等戶型需求明顯提升，中低租金住房需求上升明顯。
（二）交易狀況分析
1、交易量分析
全年住房租賃交易量微高于2018年市場最高規模，達到歷史新高；同比增長超一成，略高于2019年5個百分點。整體來看，北京住房租賃市場基本消除2020年疫情影響，市場回歸正常運行規律。分月度來看，1-2月受春節假期影響，交易量走低；3月小陽春如期而至，交易量走高；4月小幅下滑后，5-6月逐月增長；7月畢業旺季交易量創年內最高；8-12月市場平穩下行，逐漸進入租賃淡季。
圖3-9：住房租賃交易量年度走勢圖
圖3-10：住房租賃交易量月度走勢圖
2、租金價格分析
全年平均租金較上年有所上漲，總體租金水平與2019年相差不大。因疫情影響，2020年租金下跌明顯，2021年租金同比漲勢略顯明顯。從月度數據來看，受市場季節因素影響，2021年，上半年逐月上升，下半年逐月下滑，8月達到年內最高水平；自此之后，連續數月下滑。
圖3-11：2021年北京租賃住房價格指數
（三）成交案例分析
案例1：白家疃尚品園（海淀區溫泉路67號），社區成熟度較高，物業周邊有346、651、908路等多條公交線路通過，附近1公里內無地鐵站，交通狀況一般。公共配套設施較好，基礎設施狀況較好，自然人文環境質量一般。東臨白家疃路、南臨溫泉路、西臨御風路、北臨疊風路。建筑類型以板樓為主，公共部分裝修較好，安保系統較嚴密。鋼混結構，合租，建筑面積25.18平方米，頂層（5/5），朝向為西向，室內精裝修，物業管理良好，約2012年建成，成新度90%。2021年2月成交租賃價1.99元／平方米?天。季付，不含水、電、燃氣、物業費。
案例2：紫金新園三區（門頭溝區龍林路），社區成熟度較高，物業周邊有M1、M26、M27路等多條公交線路通過，距離地鐵S1線小園站約350米，交通狀況較好。公共配套設施一般，基礎設施狀況較好，自然人文環境質量一般。附近有石門營路、小園路、紫金南路、G108輔線。建筑類型為板塔結合，公共部分裝修較好，安保系統較嚴密。鋼混結構，合租，建筑面積25平方米，頂層（29/29），朝向為南向，室內簡單裝修，物業管理良好，約2019年建成，成新度95%。2021年8月成交租賃價2.2元／平方米?天。季付，不通燃氣，包含物業費，不含水、電費。
案例3：中東路121號院，社區成熟度較高，物業周邊有432、617、專81路等多條公交線路通過，附近1公里內無地鐵站，交通狀況一般。公共配套設施一般，基礎設施狀況較好，自然人文環境質量一般。附近有中東路。建筑類型為板樓，公共部分裝修較好，安保系統較嚴密。鋼混結構，整租，建筑面積93平方米，中樓層（12/24），朝向為南北，室內精裝修，物業管理良好，約2019年建成，成新度95%。2021年9月成交租賃價2.15元／平方米?天。半年付，包含物業費，不含水、電、燃氣、采暖費。
案例4：清秀園北區（昌平區燕平路35號），社區成熟度較高，物業周邊有493、昌52、昌53路等多條公交線路通過，距離地鐵昌平線昌平站約900米，交通狀況較好。公共配套設施較好，基礎設施狀況較好，自然人文環境質量一般。東臨燕平路、南臨中石路。建筑類型為塔樓，公共部分裝修一般，安保系統較嚴密。鋼混結構，整租，建筑面積34.12平方米，高樓層（6/8），朝向為北，室內精裝修，物業管理良好，約2003年建成，成新度85%。2021年6月成交租賃價2.44元／平方米?天。季付，包含物業費，不含水、電、燃氣、采暖費。
案例5：金隅嘉和園（昌平區昌崔路198號院6號），社區成熟度較高，物業周邊有643、870、889路等多條公交線路通過，距離地鐵昌平線昌平東關站約500米，交通狀況較好。公共配套設施較好，基礎設施狀況較好，自然人文環境質量一般。四面臨無名道路。建筑類型為板塔結合，公共部分裝修較好，安保系統較嚴密。鋼混結構，整租，建筑面積77平方米，低樓層（5/19），朝向為南，室內精裝修，物業管理良好，約2010年建成，成新度85%。2022年3月成交租賃價1.86元／平方米?天。年付，包含物業、采暖費，不含水、電、燃氣費。
（四）供需特征分析
1、九成需求集中在1-2居，中等戶型需求明顯提升
全年兩居室市場占比最高，達到51.8%，同比上升1.4%；其次是一居室，交易占比39.1%，同比下滑0.4%；三居室與四居及以上交易占比較上年分別下滑0.9%、0.1%?？傮w而言，住宅租賃市場需求依然集中在1-2居室，占比超過九成，大戶型需求已連續四年下降。
圖3-22：戶型結構情況
2、中低租金住房需求提升明顯
超5成以上月租金在4000元以下，其中2000-4000元租金占比達到40.7%?？v觀近四年數據，中低價位租金占比呈逐年上升趨勢，中低租金住房需求提升明顯。
圖3-23：月租金價格段分布
3、80后、90年為租賃主力，30-35歲租客占比連續四年上升
超7成以上租客集中在35歲以下，其中25-35歲租客占比達到54%，85后、90后成為當前租賃市場的主力軍。2021年租賃市場進入正常運行軌道，2020年因疫情影響而明顯提升的25-30歲租客占比今年已回落至2019年水平?？v觀近四年數據可以發現，當前租賃市場30-45歲租客占比呈逐年上升趨勢，尤其是30-35歲租賃客戶，2021年占比較2019年上升了近2個百分點，近幾年占比提升幅度十分明顯。這與北京地區購房總價較高，消費者買房理念、居住觀念的轉變有較大關系。
（五）存在問題
北京住房租賃市場中機構化、專業化、規?；赓U市場占比不高，絕大多數還是小業主通過房地產經紀機構分散出租。從房型來說，九成需求集中在1-2居，租賃市場結構不均衡。與世界同類其他城市相比，租住人口在城市總人口中占比和租賃住房在存量住房的占比均不高。
三、寫字樓市場基本狀況
(一)市場概述
2021年北京寫字樓市場成交量漲價跌?？罩寐驶貧w均衡，多個商圈租金企穩，整體租金于第二季度觸底后逐漸回升，已恢復至2019年末疫情前的水平。TMT、金融和專業服務業繼續位居新租需求前三甲，醫藥行業發展迅速，或將為市場帶來更多租賃需求。
(二)銷售市場分析
2021年，寫字樓物業成交6975套，同比上升20%，成交面積89.03萬平方米，同比下降16%，成交均價27942元/平方米，同比下降14%。寫字樓由于銷量少，項目品質、樓層等差異大，也易受到現房、在建、整售、關聯交易等因素影響均價。
圖3-25：2021年全市各功能區寫字樓市場銷售價格
圖3-26：2021年全市各功能區寫字樓市場銷售套數
圖3-27：2021年全市各功能區寫字樓市場銷售面積
（三）租賃市場分析
1、空置率分析
2021年1季度，北京寫字樓租賃需求旺盛，北投投資大廈和金唐西聯大廈等項目入市，活躍的成交使五個核心商圈空置率環比下降0.2%達10.6%，全市空置率為17.2%，環比微升0.2%。
2021年2季度，泰康集團大廈、北京泓晟國際中心以及平安幸福中心等項目入市，共計為北京甲級寫字樓市場帶來約26.3萬平方米的新增供應，推升整體市場空置率環比上升0.3%達17.5%，五大核心商圈依舊成為眾多企業的青睞區域，空置率環比下降0.6%至10.0%。
2021年3季度，陽光金融中心和燕莎霄云路33號入市，但并未對核心商圈市場空置率造成影響，繼續與上季度保持穩定在10.0%。全市空置率環比下降1.3%至16.2%。
2021年4季度，鼎好大廈入市，但年度凈吸納量達5年度最高值，受此影響，市場空置率繼續下調，全市和五大核心商圈空置率分別環比下降1.6%和0.3%，同比下降2.4%和1.0%至14.6%和9.8%。
圖3-28：2020-2021年全市寫字樓空置率對比
圖3-29：2020-2021年核心商圈寫字樓空置率對比
2、租金分析
2021年1季度，全市和五大核心商圈市場租金分別環比下降0.8%和0.1%至每月每平方米人民幣334.3元和386.8元。
2021年2季度，大量的新增供應加劇了項目的同質化競爭和去化壓力，降低租金依舊成為業主們吸引租戶的主要方式。受此影響，全市和五大核心商圈市場租金分別環比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民幣326.0元和378.2元。
2021年3季度，持續活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩回升，全市和五大核心商圈市場租金在連續十個季度持續下跌后首次迎來小幅上揚，分別環比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。
2021年4季度，市場需求的強勁表現令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。
圖3-30：2020-2021年全市寫字樓租金對比
圖3-31：2020-2021年核心商圈寫字樓租金對比
注：五大核心商圈指中央商務區、金融街、燕莎、東二環、中關村。
（四）成交案例分析
1、銷售成交案例
案例1：望京SOHO（朝陽區望京街10號），區域內辦公集聚程度高，物業周邊有445、536、538路等多條公交線路通過，距離地鐵15號線望京東站約1000米，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東臨阜安東路、南臨望京街、西臨阜安西路、北臨阜通西大街。物業管理良好，約2013年建成，成新度90%。
案例2：悠樂匯（朝陽區望京園610號），區域內辦公集聚程度高，物業周邊有404、536、696路等多條公交線路通過，距離地鐵14號線阜通、望京南站約600米，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東臨阜通東大街、南臨廣順南大街、西臨阜安東路、北臨阜榮街。物業管理良好，約2004年建成，成新度85%。
案例3：國投財富廣場（豐臺區廣安路9號），區域辦公集聚程度較高，物業周邊有42、53、109路等多條公交線路通過，距離地鐵7號線灣子站約400米，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量一般。東臨蓮花河西路、南臨廣安路。物業管理良好，約2013年建成，成新度90%。
2、租賃成交案例
案例4：紫金數碼（海淀區中關村南四街18號），辦公集聚程度高，物業周邊有86、129、601路等多條公交線路通過，距離地鐵10、13號線知春路站約500米，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東臨中關村南五街、南臨星規路、西臨中關村南四街。物業管理良好，約2007年建成，成新度85%。
案例5：朝外MEN（朝陽區朝陽門外大街26號），辦公集聚程度高，物業周邊有75、101、109路等多條公交線路通過，距離地鐵2、6號線朝陽門站約800米，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東、南臨無名道路，西臨朝外市場街，北臨朝外南街。物業管理良好，約2005年建成，成新度85%。建筑面積221.71平方米，月租金33000元，折合5.0元/㎡/天。
（五）供需特征分析
1、TMT、金融和專業服務業繼續位居新租需求前三甲
全年TMT新租需求占比高達39%，集中表現在新媒體、在線教育和終端應用等頭部企業的擴租需求。金融行業特別是基金、保險和證券公司的搬遷需求在CBD和麗澤不斷增加。此外，專業服務業中律所升級和換新活躍。
圖3-42：市場新租需求主要行業分析（按租賃面積）
2、空置率回歸均衡，多個商圈租金企穩
全市空置率第四季度為14.6%，除王府井租戶整合面積騰退以及中關村、望京、通州等區域受新增供應影響空置率上升外，其余主要商圈均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降2.4%。多個商圈租金企穩，中關村保持堅挺；望京增長，CBD、麗澤年末觸底。隨著北京證券交易所的正式運營，創新型中小企業將迎來更好的平臺和更廣闊的發展空間，寫字樓市場租金需求將得到進一步提升。
3、醫藥行業發展迅速，或將為市場帶來更多租賃需求
2021年，醫藥和醫療器械行業發展迅速，新租和搬遷面積占所有行業總成交面積的4%，為自2014年以來最高值。近期發布的《北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。
（六）存在問題
2021年整體租金于第二季度觸底，并于接下來的兩個季度逐漸回升，盡管2021年全年凈吸納量達到空前水平，但如此強勁的復蘇勢頭也可能會對2022年市場產生有關承壓。
四、商業物業市場基本狀況
(一)市場概述
2021年受疫情沖擊商業物業成交套數和成交面積呈下降趨勢，成交價格與去年基本持平，轉租招租商鋪增多，空置率已恢復至疫情前水平，市場租金逐步止跌回穩。傳統零售業態恢復相對緩慢，城市更新仍將是盤活存量商業、提升項目品質的主要方式。新開業項目生活、社交屬性明顯。老字號品牌尋求產品創新的步伐仍在繼續。首店經濟、夜經濟等助力整體品質和消費活躍度的提升。
(二)銷售市場分析
2021年，商業物業成交2523套，同比下降14%，銷售面積63.63萬平方米，同比下降12%，成交均價27958元/平方米，與去年基本持平。商業由于銷量少，項目品質、樓層等差異大，也易受到現房、還建、整售、關聯交易等因素影響均價。
從全年市場供給看，主要集中在第四季度新增的延慶萬達廣場、大興大悅春風里、樂多港萬達廣場、北京雙橋萬達廣場和北苑華貿天地西區的開業，為市場帶來約50.6萬平方米的市場供應。
圖3-43：2021年全市各功能區零售市場銷售價格
圖3-44：2021年全市各功能區零售市場銷售套數
圖3-45：2021年全市各功能區零售市場銷售面積
（三）租賃市場分析
1、新租需求
全年主要品牌開業情況如下表。
2、空置率和租金分析
2021年1季度，整體新租需求回暖，大型綜合性商場客流恢復到疫情前水平。連鎖餐飲以及新能源汽車展廳對購物中心的需求持續釋放，但傳統零售業態季內恢復相對緩慢。外資品牌新入北京開設首店活躍度仍未恢復到疫情以前水平。整體市場空置率環比下降0.2%至10.4%，整體購物中心首層平均租金報每天每平方米36.3元，環比上漲 0.2%。
2021年2季度，首創龍湖麗澤天街和北投愛琴海購物公園開業，季內整體新租需求繼續回暖，區域型購物中心客流和出租率迅速回升，整體市場空置率環比下降1.9%至8.5%，整體購物中心首層平均租金環比僅上漲 0.1%至每天每平方米 36.3元。
2021年3季度，龍湖熙悅天街開業，整體市場空置率環比下降0.6%至7.9%，整體購物中心首層平均租金環比僅上漲 0.1%至每天每平方米 36.4元。
2021年4季度，三里屯太古里西區和豐臺大悅春風里開業，整體市場空置率環比下降1.1%至6.8%，整體購物中心首層平均租金環比上漲 0.4%至每天每平方米36.5元。
圖3-46：零售物業空置率對比
圖3-47：零售物業首層租金對比
（四）成交案例分析
案例A：外企大廈底商（朝陽區西大望路15號），商業集聚程度高，物業周邊有23、54、312路等多條公交線路通過，緊鄰地鐵7、14號線九龍山站，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東臨西大望路、南臨廣渠路、西臨無名道路。物業管理良好，約2005年建成，成新度85%。租期10年。
案例B：富貴園購物中心（東城區廣渠門內大街35-7號），商業集聚程度較高，物業周邊有8、12、23路等多條公交線路通過，緊鄰地鐵7號線廣渠門內站，交通便利。公共配套完善，基礎設施狀況好。自然人文環境質量較好。東臨無名道路、南臨廣渠門內大街、西臨南小市口街。物業管理良好，約2002年建成，成新度85%。
（五）供需特征分析
1、傳統零售業態恢復相對緩慢，城市更新仍將是盤活存量商業、提升項目品質的主要方式
全年整體新租需求回暖，大型綜合性商場客流恢復到疫情前水平，但傳統零售業態恢復相對緩慢，外資品牌新入北京開設首店活躍度仍未恢復到疫情以前水平。2021年持續推進傳統商場“一店一策”試點企業的升級改造，并將購物中心、專業專賣店也納入“一店一策”的改造范圍。城市更新仍將是盤活城市存量商業、提升零售市場項目品質的主要方式。
2、新開業項目生活、社交屬性明顯
回顧全年，北京零售物業市場新增供應體量累計36萬平方米，五個新項目均以打造特色門店和引入各類首店等方式營造個性化消費場景。全年運動潮流、精致零售、親子互動、流量餐飲、沉浸式體驗等帶有生活、社交屬性項目體現活力。
圖3-52：2021年北京市場租賃需求強度分析
3、老字號品牌尋求產品創新的步伐仍在繼續
伴隨著北京環球影城的開業，30多家老字號品牌通過伴手禮集合平臺——“北京有禮”
進入環球度假區，極大地推動了老字號品牌的傳承與創新形象宣傳。
4、首店經濟、夜經濟等助力整體品質和消費活躍度的提升
北京“十四五”規劃對零售市場的發展提出了明確的要求，北京商務局也圍繞“建設國際消費中心城市”推出了促進消費的“十大專項行動”。在首店經濟等利好政策影響下，全年各類首店、網紅店以及特色門店表現突出，王府井，三里屯和CBD等核心商圈成為很多首進北京品牌的首選標的。未來北京政府將繼續加強推進“首店經濟”、“夜經濟”、傳統商圈改造、線上線下消費融合等方面的工作，助力北京零售市場整體品質及消費活躍度的提升。
（六）存在問題
此次疫情對零售行業的影響涉及產業鏈各大環節與所有主體，對零售沖擊的具體程度，取決于新冠病毒的防控效率，疫情加速零售行業優勝劣汰，該原正常市場外的特殊因素對零售物業的售價、租金及空置率產生了較大影響。
●2021年北京市不動產市場走勢分析
一、調控政策走向
2022年北京房地產調控的政策導向，依然堅定的堅持“房住不炒”；保持房地產調控政策連續性穩定性；促進房地產業良性循環和健康發展。這與2021底的中央經濟工作會議精神保持一致。2021年12月8日至12月10日，中央經濟工作會議在北京舉行，其中涉及房地產的主要提法是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展?！傲夹匝h”不僅第一次出現在中央經濟工作會議中，同樣也是第一次出現在北京政府工作報告涉房內容中。
在當前房地產市場銷售走弱、房企信用頻頻出現危機之時，良性循環的提出，是一個較為積極的政策信號，能夠穩定預期促進市場健康發展，未來將有更多積極的政策出臺，諸如支持剛需、剛改購房，適度放寬融資政策、緩解房企債務壓力等。但是調整的前提是以穩為主，保持政策連續性穩定性，堅守“房住不炒”這條紅線。
二、市場走勢預判
1、土地市場
《北京市2022年度建設用地供應計劃》已發布，計劃提出2022年度計劃安排建設用地供應總量3710公頃，與2021年持平。中心城區的供應比例總體保持在20%左右，重點向城市副中心和多點地區傾斜，供應比例不低于60%。住宅用地供應方面，該計劃提出，按照不低于60%的比例引導租賃性住房進入重點功能區及周邊、軌道交通站點附近等區域，引導產城人融合。堅持完善街區功能，持續強化住宅用地高品質供給，不斷優化土地供應環節對街區民生保障功能的規劃建設配套標準。
2022年2月北京率先開啟了第一輪集中供地出讓。本輪出讓的18宗地最終成交17宗，成交價480億元，整體溢價率4.5%。與2021年后兩輪集中供地相比，今年首輪土拍顯示出土地市場明顯復蘇跡象。從第一批次集中供地成交情況看，企業參與積極性較高，成交率較去年下半年大幅提高，優質地塊更是經歷多輪競拍后成交，充分說明企業對于北京市場持有穩定信心。對比2021年，2022年北京土地供應工作啟動較早，受關注區域如朝陽、豐臺、石景山等區域的土地在逆勢之下依然收到多家房企的報名?？梢妭鹘y熱門區域的土地依然受到更多關注。不過，從本輪集中供地成交數據看，房企資金鏈依然緊張，出價除個別地塊外，大部分都非常謹慎，競爭力度遠不如2021年第一輪集中供地。
2、房屋市場
（1）住宅銷售市場的主基調以“穩”為主
根據房地產市場運行情況來看，北京房地產市場政策調控強度已十分嚴厲，隨著政策的持續作用，市場穩定性有所提升，房價水平逐漸進入平穩階段，大起大落的可能性不是很大，同時北京市場潛在的購房需求仍然旺盛，2021年新房、二手房成交量分別創近6、5年以來年度新高。預計從政策的連續性與穩定性來看，北京政策調控大幅收緊或放松的可能性較小，2022年市場的主基調以“穩”為主。從接下來入市房源來看，2022年1月會有10個左右項目入市，結合2021年最后一個月的取證情況來看，預計順義區加推力度較大，其中不乏高性價比房源。從區域選擇來看，房山區良鄉板塊隨著區域規劃利好逐步兌現、交通配套等不斷完善，吸引一眾品牌房企入駐開發，同時隨著良鄉大學城的建設，板塊樓市活力逐漸提升，另外，良鄉板塊基本處于北京近郊區域的價格洼地，引來剛需客群聚集。
（2）住房租賃市場將延續向好趨勢，租金波動仍將保持平穩
2022年，國家政策端主張堅持租購并舉，加快發展長租房市場，疊加北京良好的經濟活力、城市吸引力、較強的人口流動性等優勢，預計未來短期北京住房租賃需求依然較高，北京住房租賃市場依舊向好。從交易量來看，2022年若不出現較大規模的疫情反復情況，預計住房租賃市場將延續2021年向好趨勢，交易總量有望高于2021年，但漲幅不會很大。2022年全年租賃市場將保持正常運行規律，1-2月因春節臨近，交易量走低，但受就地過年政策倡導影響，或有小幅反彈；3月交易量仍將達到年內較高水平；4月回落后，5-6月逐月回升；7-8月畢業季到來，交易量將達到年內最高水平；隨后，9-12月交易量逐月回落，市場進入租賃淡季。從租金方面看，2022年住房租賃市場全年平均租金仍將保持平穩波動趨勢。受交易量與季節因素影響，1-7月租金或呈小幅上漲趨勢，且漲幅將低于上年同期水平；8月開始市場下行，租金逐月回落，年末租金將達到年內較低水平。
（3）寫字樓供應量將迎來高峰，市場空置率將被推高，租金將再次承壓
2022年，寫字樓市場將迎來供應高峰，預計全市新增供應將高達150萬平方米。受互聯網領域監管力度加大和“雙減”政策滯后效應的影響，預計未來一年互聯網行業大面積擴張的現象或將有所放緩。在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或將再次承壓。未來，為了達成進一步實現“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業地產市場的新坐標，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業管理將更加受到市場的青睞。
（4）零售物業新增供應均位于非核心區域，市場保持上升態勢
2022年，北京零售市場計劃入市的項目均位于非核心區域，多為10萬平方米以上的大體量項目，預計將為市場帶來50-100萬平方米左右的優質零售空間。其中，位于通州運河核心區的新光大大融城、遠洋樂堤港等項目的開業將進一步激發區域商業市場的活力。隨著疫情影響進一步減弱和打造國際消費中心相關政策的落地，2022年預計市場保持上升態勢，吸引更多首店、特色門店、網紅品牌布局，助力更多優質項目進行品牌和業態升級。核心商圈仍是品牌布局首店的首選標的，其代表項目的客流和銷售表現仍將引領市場。非核心商圈的優質項目越來越受到特色門店以及流量品牌的青睞，隨著居住人口的外移，很多居住社交的消費需求也會逐步落地非核心的優質項目，預計2022年這些項目物業表現穩中有升，并逐步恢復到疫情前水平。
（5）倉儲物流市場租戶升級更加活躍，供需瓶頸有望部分緩解
2022年預計將有35萬平方米的新增供應入市，可租面積增多帶動新租需求活躍，有實力的優質租戶或將提前鎖定空置面積，借機布局。預計2022年一季度或將迎來需求小高峰，租金持續遞增。北京不斷高漲的租金趨勢將促使租戶持續優化調整布局，對配送時效要求較高而承租能力也較高的租戶持續擴張，近期購地自建倉庫的大型電商和物流企業可能整合部分租賃需求，為其他租戶提供機會。而天津、廊坊市場2022年預計入市合計172萬平方米新增供應有望為租金敏感的租戶提供更多環京布局的選擇，其中天津武清、北辰和廊坊北三縣、廣陽開發區等近京子市場最受青睞，屆時北京供需瓶頸有望部分緩解。
市場調查